国隆评估
全国服务热线
0371-65331901
13623808186
智慧创造价值
      知识成就未来

土地评估需要那些依据

发表时间:2021-11-09 09:07

  当土地进行买卖或者其他商业性的交易活动时,就需要对土地进行评估,结合多方面的考量因素,对土地的具体商业价值进行估值。那么,土地评估的依据有哪些?我们该如何遵循科学的评估方法,才能将土地的价值发挥到**?土地评估公司为您解答


  土地评估在商业土地交易中扮演着重要角色,那么实际的土地评估依据有哪些呢?下面就由土地评估公司为您解答。


  一、市场比较法


  市场比较法是土地评估中最基本、最常用的评估方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。


  二、收益还原法


  收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。


  收益还原法一土地纯收益的确定为前提,因此,它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。


  基本公式:


  土地收益为无限年期


  V=a/r


  V—土地收益价格


  a—土地纯收益(地租)


  r—土地还原利率


  三、成本逼近法


  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。


  成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估,选择该方法时应慎重。


  基本公式:


  地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益


  四、剩余法


  剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算带估土地价格的方法。


  剩余法主要应用于有开发价值的土地估价,一般由以下几种类型:


  (1)代开发的地的估价。


  (2)待拆迁改造在开发房地产的估价。


  (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价。


  (4)现有新旧房地产地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。


  基本公式:


  V=A-(B+C)


  V—待估土地的价格


  A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值


  B—整个开发项目的开发成本


  C—开发上合理利润


  五、基准地价系数修正法


  基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格方法。


  土地评估的方法依据多种多样,在日常生活中,我们具体应该适用哪一种,应该依照具体情况分析解决。既要综合多方面因素**限度做到物尽其用,物有所值。另一方面又要合理运用评估方法,切勿为了提高其经济价值而做出与原则相违背的“增值行为。”


智慧创造价值   知识成就未来

国隆评估
全国统一咨询热线:0371-65331901
联系地址:河南省郑州市金水区农业路东33号英特大厦12楼01室
微信咨询:13623808186 联系手机:13623808186


website qrcode

微信咨询

website qrcode

手机版网站